空き家の管理 必ず点検すべき4つの場所

軒天

空き家の管理を受託する際には、必ず現状を点検します。
管理受託の際、真っ先に必ず点検する箇所を以下に簡単にまとめてみました。

屋根

最初に点検すべきなのは屋根です。
屋根の点検は、室内から点検します。点検箇所は、2階(最上階、3階建てなら3階)の天井です。
雨漏りによるシミがないか、その下の床が濡れていないかなどを確認します。

屋根は、外から確認するのは難しいと言えます。
方法としては、遠くから見渡して、瓦やカラーベスト(スレート瓦)が欠けていないかなど確認することぐらいです。
お隣にマンションなど高い建物があり、上ることができれば上からもチェックできます。
双眼鏡を使う方法も有効だと思いますが、気を付けなければならないのはご近所の目です。
双眼鏡で建物を覗いている不審者にしか見えません。
最近ではドローンを使うということも考えられますが、これもご近所の目は気になるところです。
陸屋根かつ塔屋等から簡単に上がれる場合を除き、屋根の上に上がるのは絶対にやってはいけません。素人が屋根の上に上がるのは大変危険な行為です。万が一、落下して死亡ということになればその空き家は事故物件です。

外壁

次に、外壁の表面と、外壁側の壁、窓サッシを確認します。
外壁からの雨漏りは、外壁の防水部分が劣化することから起こることが多いです。
防水部分とは、主に塗装とシーリングです。
塗装の塗膜で雨をはじき、外壁材の継ぎ目をシーリング剤で防水しています。劣化し防水効果が失われると雨漏りの原因となります。
シーリングとは、建物の外壁パネルの間、継ぎ目に注入されているゴムのような部分です。
シーリング剤は触ると弾力があります。この部分が劣化すると縦に切れ目のようなものが入ってきて、隙間ができてきます。放っておくと切れ目が大きくなり雨水が入ってきます。特に横風が強い台風のときなどに雨水が入ります。
外壁から雨水が入ると、壁の中の断熱材等が濡れてカビが発生するので、室内側の壁、ビニールクロスの表面にもカビが出ます。
シーリング材は、窓サッシの枠のまわりにも多く使われており、シーリング剤が劣化すると窓枠の外から雨水が浸入しやすいので、こちらも点検が必要します。
窓枠の防水が劣化すると、室内側の窓枠にある木部が濡れます。
放置しておくと、シロアリのえさとなり、食害でボロボロになったりします。

軒天

軒天とは、軒裏のことです。
外壁より少し飛び出ている屋根の部分が軒、裏側を軒天と言います。
屋根と、庇の軒天を目視にて点検します。
軒は、劣化が早く、雨漏りなどの原因になるなど大きな問題が発生しやすい箇所です。
軒や庇は、雨から建物を守る役目があります。軒や庇は常に雨ざらしとなり、雨水による経年劣化が起こりやすい部分です。
軒天は、木材、有孔パネル、モルタル等、いくつか仕上げの種類がありますが、軒に雨漏りなどがあると、軒天が劣化します。過去に私が管理していた物件では、軒裏が木目調プリント合板で、表面が剥がれて垂れ下がってきた例がいくつかありました。また、玄関庇の軒天がモルタル仕上げになっており、モルタルが剥離して落下した例がありました。
軒天は下から見ると確認できるのでわかりやすく、雨によるシミがあるとか、モルタルに亀裂が入り、少しずつ剥離が起こっているとか、発見しやすい部分です。
軒天は、外観で劣化がわかるだけに、ご近所から危険だと指摘されるケースもあります。
異常を発見したら、早期に対応すべき場所です。

雨樋

軒を点検したら、その先端にある雨樋も目視にて点検します。
私が管理した空き家でも、雨樋に問題があった例が何回もありました。
雨樋の一部がはずれてぶら下がっていた例、雨樋が劣化して穴があいた例などです。
雨樋に問題があると、雨が降った際に、雨樋から滝のように雨水が落ちてきます。
穴があいたり、雨樋が落葉などで詰まったりした場合、目視では確認できないことも多々あります。私は空き家の管理を受託したらできるだけ早い段階で雨の日に巡回を行い、雨樋や屋根、庇などの状態を点検するようにしています。

まとめ

上記の4つの場所は、絶対に点検を欠かせない部分、見落とせない場所です。
もちろん、4つの場所以外、建物のあらゆるところを点検を行いますが、この4つの場所をしっかりおさえておくことで、建物にとって致命傷になりかねない、雨漏りを早期に発見し対応できます。定期的に建物の点検を行い、問題があれば早期に修繕し、大きな問題にならないように予防していくことが大事です。

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